大阪府と大阪市が誘致を進めているＩＲ＝カジノを含む統合型リゾート。今年１２月上旬、国は、整備計画を年内に認可するのは厳しいとの考えを示した。府と市は２０２９年の開業を目指しているが、今、その誘致先となる夢洲の“土地の賃料”をめぐって様々な疑惑が浮上している。
鑑定した４業者のうち３社が同額…『不当に安い』と指摘相次ぐＩＲ用地の賃料
大阪府と大阪市が誘致を進めるＩＲ。大阪湾に浮かぶ人工島・夢洲の約４９万平方メートルという広大な土地に、国際会議場・ホテル・カジノ施設などが整備される見通しだ。年間来場者数は「ユニバーサル・スタジオ・ジャパン」の来場者数を３割上回る年間２０００万人。経済効果は約１兆１４００億円を見込んでいて、２０２９年の秋～冬ごろの開業を目指している。
そんなＩＲの誘致先の土地の値段をめぐって今、疑惑が浮上している。
大阪市は事業者に決定したアメリカの「ＭＧＭリゾーツ・インターナショナル」と「オリックス」の共同グループに対して、約３５年間に渡り夢洲の土地を貸し出す方針だ。賃料は１平方メートルあたり４２８円。ところが、その賃料が不当に安いという指摘が今、相次いでいる。
【今年１１月の大阪市議会】
（自民党 多賀谷俊史大阪市議）
「土地課題対策の大阪市の負担など事業者を優遇しすぎているものと考えますが、将来の賃料についても事業者を優遇しているのではないかと思います」
（共産党 山中智子大阪市議）
「大阪市の財産をこれから安い値段でずっと貸し続けますというのは、市民は納得できないと思います」
取材班は価格設定の根拠となった不動産鑑定評価書を入手した。前例のない事業のため、大阪市は４つの不動産鑑定業者に鑑定を依頼。しかし、不思議なことに４つの鑑定業者のうち３社が月額賃料を４２８円と鑑定。土地の価格や利回りも３社とも同じ金額だった。
駅前一等地の見込みだが「１平方メートルあたり１２万円」という土地価格
鑑定額の一致について、４０年以上の経験がある不動産鑑定士の芳賀則人さんは疑問を投げかける。
（不動産鑑定士 芳賀則人さん）
「私にとっては３社がこれだけ一致するというのは、正直言ってちょっと考えにくいです。宝くじに近いんじゃないですか」
そもそも不動産鑑定とは、その土地が最も有効に活用される方法を考えたうえで経済価値を判定し、その結果を価格に反映するもの。評価額は鑑定士によってバラツキがあるのが業界の常識とされている。そのため、３社の鑑定が一致するのは不自然だというのだ。疑問は他にもあった。
（不動産鑑定士 芳賀則人さん）
「これだけのポテンシャルを持った土地が１平方メートルあたり１２万円というのはですね、なんとなく低いよなという感じがしますけどね」
それは、１平方メートルあたり１２万円という土地の価格。周辺の相場と比べて安すぎると指摘する。ＩＲ用地のすぐ隣には大阪メトロの新駅が設置される予定で、駅前一等地となる見込みだ。ＩＲの計画では全体の５分の１ほどがホテル用地と想定されている。
周辺と比べると、ＵＳＪに隣接するホテルの地価は１平方メートルあたり約５０万円～６０万円。今年３月に売却された南港の東の埋め立て地でも約４６万円。ＩＲ用地の１２万円がいかに安いかが分かる。
４社とも“ＩＲの計画を考慮していなかった”と判明
取材を続けると、ある“カラクリ”が判明した。
（記者リポート）
「ＩＲの誘致が予定されている土地なのですが、『ＩＲが考慮外』として鑑定が行われています」
４社が鑑定したのはＩＲ施設の建設予定地だ。しかし、不動産鑑定評価書では４社ともＩＲの計画を考慮していなかった。その結果、鑑定書ではホテルより価値が低いショッピングモールなど大規模商業施設が建つ想定で敷地全体を評価しているのだ。
適正な賃料と土地の価格は果たしていくらなのか。ある鑑定士は次のように話す。
（鑑定士）
「５分の１ほどをホテル用地に置き換えると、全体の土地の価格と賃料は１．６倍になり、１年間で１５億円ほど上がることになる」
正当に鑑定すればＩＲ事業者が払う賃料は３５年間で５００億円以上増える可能性があるという。
では、なぜこのような鑑定結果となったのか。不動産鑑定業者４社に話を聞くと…。
（Ａ社）
「基本的には守秘義務などもありますので、クライアント（大阪市）にお聞きくださいという返事しかできない」
（Ｂ社）
「コメントは差し控えさせていただければと思っている」
（Ｃ社）
「取材はお断りしています。コメントは差し控えさせていただいておりますので」
（Ｄ社）
「大阪市の方を通していただくように大阪市の方から言われていまして…」
４社とも回答を拒んだ。
大阪市が“参考価格としてほぼ同じ値段”を提示
固く口を閉ざす業者たち。取材を続けると、ある事実が判明した。大阪市が４社に鑑定を依頼する約半年前に行われた非公開の会議の資料を入手。そこには…。
【会議資料の内容】
「ＩＲ用地について１２万円として試算。賃料単価４３５円」
なんと、市がＩＲのコンセプト募集で参考価格としてほぼ同じ値段を提示していたのだ。
別の会議ではＩＲを推進する部署の幹部がこの価格通りになるとの発言もしていた。
【議事録より】
（松井一郎市長）「ほぼこの価格なのか」
（港湾局長）「そうだ」
（ＩＲ推進局長）「おそらく今の価格が大幅に変わることはない。逆に変わると事業計画に大きく影響するので、できるだけ変えずに具体的にＩＲ事業者側に考えてもらうようにしたい」
港湾局『確認手続きを踏んでいるので問題ない』『ＩＲは鑑定技術的に考慮できない』
このやり方に問題はないのか。真相を確かめるため大阪港湾局を直撃した。
（記者）
「事前に予定額が出ていて、鑑定をしたときの価格がほぼ一緒になっていますよね？」
（大阪港湾局販売促進課 兼坂晃始課長）
「かなり近しい数字にはなっていますよね、確かね」
（記者）
「問題はないと考える？」
（兼坂晃始課長）
「そうですね。ちゃんと確認の手続きを踏んでやっているので問題はない。参考価格と今後行う不動産鑑定の間にそれほど大きな変動要素がないだろうからあまり変わらないだろうという意味合いでの発言だったと考えております」
手続きには問題がないと強調した。
また、鑑定でＩＲの誘致が考慮されていない点については次のように話した。
（大阪港湾局販売促進課 福岡治樹課長代理）
「その当時でいえばＩＲが来るということも想定していたと思います。」
（記者）
「なぜＩＲについて考慮外になったのか？」
（福岡治樹課長代理）
「鑑定技術的に考慮できないよという話がまずありますと」
ＩＲの誘致は初めてで鑑定の参考額がないため、考慮しなかったと説明。技術的に難しいからと条件設定で評価できる内容にして評価することは本来はあってはならないことだ。
（記者）
「ＩＲを考慮したうえで不動産鑑定評価をするつもりはない？」
（兼坂晃始課長）
「そういう条件で事業者を呼んで、それでなんとかＩＲ事業ができるようになった。儲かりそうだから賃料を上げましょうかとか、それはできることはない」
港湾局は、今後も賃料については物価上昇分を除いて変えることはないと話した。
１兆円以上の経済効果が見込まれているＩＲ。市民の税金が使われる以上、疑惑が生じている状況で事業を進めて良いのだろうか。