大阪府市が開業を目指すＩＲ＝カジノを含む統合型リゾート。大阪府市と事業者は、９月２８日に正式契約にあたる実施協定などを締結し、着々と準備を進めていますが、ＩＲ用地の賃料の鑑定をめぐって、鑑定業者２社が“同じミス”を起こしていることが新たにわかりました。
鑑定評価額が「３社で一致」 ＩＲ用地の賃料
大阪府は９月２８日、ＩＲの２０３０年秋ごろの開業に向け、事業者の「大阪ＩＲ株式会社」と正式契約にあたる実施協定を結びました。「大阪ＩＲ株式会社」には、アメリカのカジノ大手、ＭＧＭリゾーツ・インターナショナルの日本法人とオリックスなどが出資しています。
（大阪府 吉村洋文知事）「大阪・関西の成長の起爆剤、経済成長のエンジンになることを確信している」
（米ＭＧＭ ビル・ホーンバックルＣＥＯ）「大阪が世界に誇れる観光都市になれるというふうに信じている。ＩＲもぜひ中核的な役割を果たしていきたい」
しかし、ＩＲをめぐっては数々の問題が指摘されています。その１つが、誘致段階でのＩＲ用地の賃料の算定です。鑑定を担当した業者４社のうち３社で鑑定評価額が一致していたほか、計算過程の土地価格や利回りも一致していました。また、鑑定にあたって「ＩＲ事業は考慮外」とされていたことなどが判明し、市民グループが「不当に安く決められた」などとして提訴しています。
２社が全く同じミス「建物含んだ価格」で比較
この不動産鑑定をめぐって、新たな問題が発覚しました。それは、２０１９年と２０２１年に日本不動産研究所とａｒｅｃが発行した“４つの不動産鑑定評価書”にありました。
ＩＲ用地の賃料の不動産鑑定では、「取引事例比較法」という手法が使われています。これは、鑑定を行う土地と似た取引を行った「取引事例」を参考に、土地の環境や事情などを補正したうえで価格を鑑定する手法です。土地の鑑定をする際には、本来は“土地の取引価格だけ”を使用する必要があります。しかし、今回のＩＲ用地の不動産鑑定で２社が採用した「福岡市の取引事例」で、“建物を含んだ価格”で比較するミスがあったことがわかりました。
関係者によりますと、不動産鑑定業界では、２０２０年の夏頃まで、他府県の取引事例を調べるためには、各都道府県の鑑定士協会を訪れ、専用のパソコンでデータベースを閲覧しなければいけませんでした。今回のＩＲ用地の鑑定では、１回の鑑定につき３～４つの取引事例が集められ、日本不動産研究所とａｒｅｃは全国から取引事例を集めていました。全国に数多くある取引事例の中から、日本不動産研究所とａｒｅｃは、２０１９年の鑑定で２つの取引事例が同一、２０２１年の鑑定でも同じ２つの取引事例を使っています。
その中で、２社が同じミスをしたのは、福岡県の取引事例で、福岡市が２０１８年に売却した「青果市場跡地」、現在の「ららぽーと福岡」のものです。しかし、これは福岡県の鑑定士協会のデータベースに登録されていなかったことがわかりました。
ａｒｅｃの鑑定士「取引事例はネットで調べた」 福岡市「ａｒｅｃからの問い合わせは一切ない」
では、ａｒｅｃは、どのように福岡市の取引事例を調べたのか。取材班が今年２月、ａｒｅｃの鑑定士を直撃すると…
（記者）「福岡の事例はどのように入手されましたか？」
（ａｒｅｃの鑑定士）「ちゃんと入手しました」
（記者）「どのように？」
（ａｒｅｃの鑑定士）「ネットで調べました」
（記者）「ネットで調べた？」
（ａｒｅｃの鑑定士）「ネットで調べられるでしょ。ネットで調べてみてください」
ａｒｅｃの鑑定士は「ネットで調べた」と話しました。そこで取材班が、福岡市のホームページから取引事例を調べてみたところ、「青果市場跡地」というキーワードがなければ、簡単に探すことはできませんでした。
そのため取材班は、福岡市に対し、ａｒｅｃ側から「青果市場跡地」の取引事例について問い合わせなどやり取りがなかったか情報公開請求を行いました。その結果、福岡市はメールや電話も含めて一切やり取りがなかったことがわかりました。
福岡市の担当者も次のように述べています。
（福岡市総務農林部 森塚幸治政策企画課長）「関係部局にも確認いたしましたけれども、ａｒｅｃからの問い合わせなどのやりとりは、一切なかったと聞いております」
なぜ土地と建物の価格で計算？鑑定士に質問するも…
今回の鑑定書のミスは、本来は土地の評価で含んではいけない“建物の価格”が含まれていたというミスでした。不動産鑑定士は、取引事例を使用する際に、その土地の環境や事情を現地に赴いて確認し、どのように補正をかけるか考えるといいます。取材班も実際に「ららぽーと福岡」を訪れると、土地の評価で含んではいけないはずの建物“立体駐車場”が確認できました。
また、福岡市のホームページでも、処分価額に建物“立体駐車場”の価格が含まれていることが明記されていました。
ａｒｅｃの鑑定士に、なぜ建物である“立体駐車場”を含めた土地の価格を参考にしたのか、たずねると…
（記者）「なぜ土地と建物の価格で計算したのか？」
（ａｒｅｃの鑑定士）「・・・（無言）」
（記者）「なぜ日本不動産研究所と同じ間違いが起こるのか？」
（ａｒｅｃの鑑定士）「・・・（無言）」
ａｒｅｃの鑑定士は質問に答えず、その場を去りました。
福岡市の依頼で事前に不動産鑑定を行った日本不動産研究所も同じミス
また、今回ａｒｅｃが行った“ミス”を日本不動産研究所も行っていることがわかりました。データベースに登録されていない福岡市の取引事例をどのように見つけたのか。取材班は情報公開請求で、この福岡市の「青果市場跡地」の売却に関する資料を入手しました。
すると、日本不動産研究所が、福岡市の依頼で、事前にこの土地と建物の不動産鑑定を行っていたことがわかりました。つまり、日本不動産研究所は、建物が存在し、かつその建物に価値があることを事前に把握していたにもかかわらず、大阪のＩＲ用地の鑑定では建物価格も含めて土地価格とするミスをおかしていたことになります。
日本不動産研究所はＭＢＳの取材に対し、今年３月２４日、「住民訴訟が予定されていることを伝え聞いておりますので、回答を控えさせていただきます」とコメントしました。
「２社がこれほど初歩的なミスを同時にすることは偶然とは思えない」という指摘も
今回の件について、多くの不動産鑑定士に取材を行い、ある鑑定士は次のように話しました。
「ホームページの情報のみで、取引事例の計算をするというのは聞いたことがない。ホームページを確認すると、土地と建物の価格と書かれている。また、土地と建物の登記簿を調べれば、『買戻特約』がついていて、売買価格も書かれている。現地確認をすれば、駐車場があることを容易に確認できるはず。日本不動産研究所は、自身の『青果市場跡地』の鑑定評価書にも立体駐車場が利用価値のある建物であると明記している。２社がこれほど初歩的なミスを同時にすることは偶然とは思えない。ＩＲ用地の鑑定にもかかわらず、聞いたことがないほど杜撰な鑑定であきれる」
大阪市は「これまでの説明に、何か変更や齟齬があるわけではございません」としています。
大阪府不動産鑑定士協会はこれまで一度も取材に応じず
この問題をめぐっては、ａｒｅｃの不動産鑑定士は当時、大阪府不動産鑑定士協会の会長を務めていました。取材班は協会に対して去年１１月から７度、取材を申し込んでいますが、協会側は回答を拒否するなど取材に応じていません。協会にはＩＲ用地の不動産鑑定に関わった鑑定士や業者のＯＢなども所属していて、所属する不動産鑑定士からは「鑑定士の信用を失墜させる対応」として、協会の対応に疑問の声が上がっています。
ＩＲ事業者と契約を結ばないよう求めて訴えを起こしている市民グループは、９月２９日に会見を開き、実施協定の締結について「疑惑があるとわかっていて無理に強行した。市民の税金がオープンにされずどんどん使われている」と指摘し、賃料決定の経緯などを精査するよう求めました。